«Дачная реновация»: кого она коснется. Чего ожидать и к чему готовиться

Известие вызвало шквал эмоций со стороны многих дачников, которые негодуют, возмущаются и вопрошают о том, когда их оставят в покое?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте рассмотрим, зачем нужна «дачная реновация», кому она поможет и реально ли от нее отказаться.

«Дачная реновация»: в чем суть

Суть данной инициативы состоит в использовании земли СНТ под строительство многоквартирных домов в рамках закона о КРТ (комплексном развитии территорий). Владельцам дач и частных домов предлагается денежная компенсация или квартира в новом доме. Возмущенные дачники могут пока выдохнуть, так как это предложение находится только на рассмотрении в Минстрое и не регулируется законом.

Проект «дачной реновации» предусматривает, что стоимость квадратного метра в предоставляемом владельцам дачных участков, новом жилье будет ниже средней по стране отметки 83 тыс. рублей. По идее реализация этого проекта должна одновременно выполнить две задачи: повысить комфорт проживания за счет строительства нового жилья, и помочь развитию городской инфраструктуры на «дачных» землях.

Представители Минстроя отметили, что эти инициативы заслуживают внимания, а после их анализа будет предложена законодательная инициатива.

Идея и цели «дачной реновации»

По мнению экспертов, причиной появления этой идеи могла стать нехватка земель под строительство в крупных городах, где территории для расширения практически отсутствуют, а на приграничных территориях находятся садовые товарищества.

Внедрение «дачной реновации» поможет крупным девелоперам обеспечить строительство многоквартирных комплексов на территориях, где городская застройка вплотную подошла к дачным массивам, а другие территории для развития отсутствуют.

Заметим, что разговоры о дефиците земельных участков под строительство в пределах 50–70 км от Москвы ведутся среди девелоперов давно.

Особенностью этой зоны является разношерстная застройка и отсутствие инфраструктуры, необходимой для полноценной жизни семьи за городом. Эксперты уверены, что современная комплексная малоэтажная застройка в сочетании качественной инфраструктурой и коммуникациями была бы выгодной для застройщиков и интересной для покупателей жилья.

Однако проблема состоит в том, что заброшенные участки вокруг Москвы практически отсутствуют, а убедить людей расстаться со своими шестью сотками в обмен на квартиру в малоэтажном доме является очень непростой задачей. Не секрет, что для жителей столицы, дачный участок – это «глоток воздуха» и совершенно другой уклад жизни, где есть любимые грядки, фруктовые деревья, клумбы с цветами, чистый воздух и размеренность.

Заметим, что «дачная реновация» может коснуться и Сочи, где частный сектор здесь занимает большие территории, на которые «зарятся» девелоперы. Учитывая, что Сочи – это известный курорт, здесь следует ожидать достаточно сильного сопротивления жителей.

Каких участков коснется «дачная реновация»

Отвечая на этот вопрос, скажем, что решение будут приниматься на региональном уровне. Поскольку на данный момент законопроект о «дачной реновации» еще не принят, поэтому в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ в программу КРТ могут попасть объекты, которые отвечают любым критериям, установленных субъектом РФ.

В связи с этим можно предположить, что туда попадут участки и дома, расположенные и внутри границ города, и прилегающие к городским границам.

Эксперты считают, что в первую очередь необходимо развивать участки, не обеспеченные инфраструктурой, так как основная идея КРТ заключается в развитии территорий.

Так, Максим Лозовский считает, что под локации для КРТ и реновации идеально подойдут старые и полузаброшенные СНТ, а также села, деревни с неразвитой инфраструктурой. Он поясняет, что такие локации с неплохой транспортной доступностью (а это уже половина дела), можно найти на юго-востоке Московской области.

Однако на деле картина может выглядеть иначе, потому застройщики в первую очередь обращают внимание на локации с уже обеспеченной инфраструктурой. Поэтому они могут сделать выбор не в пользу Московской области, а, например, Новой Москвы, где уже есть развитая инфраструктура и действуют льготы, которые дает московская прописка. Интересными для девелоперов могут быть и территории, расположенные вблизи Новорижского шоссе, недалеко от станций МЦД-2 до Нахабино.

Чем заменят дачные постройки

«Дачная реновация» предусматривает, что на месте дач будет вестись строительство многоквартирных, малоэтажных и даже индивидуальных домов. По сути, садовые товарищества будут заменены коттеджными поселками. По крайней мере, на это надеются жители. А что касается экспертов, то они с ноткой скептицизма говорят, что подобный сценарий можно считать мало реалистичным из-за маржинальности, которая вряд ли устроит девелоперов.

Эксперты считают, что продвижение инициативы проводится в интересах застройщиков «многоэтажки», которые прямо сейчас выражают готовность приступить к строительству малоэтажных жилых домов, таунхаусов и дуплексов. При этом намерения возводить индивидуальное жилье у них отсутствует.

Надо сказать, что некоторые эксперты высказали еще более пессимистичные ожидания. Они считают, что при всей возможности строительства малоэтажных комплексов, такая практика не будет преобладающей и будет занимать только малую долю осваиваемой территории. Дело в том, что стоимость такого жилья существенно превышает многоэтажную застройку с учетом обязательств девелопера, которые он берет на себя по расселению собственников дачной недвижимости.

Есть ли перспективы у «дачной реновации»

Перед Минстроем стоит ответственная задача тщательно продумать все условия программы, чтобы избежать гнева дачников в отношении региональных властей. Однако нет никакой уверенности, что региональные власти РФ возьмутся за активную реализацию программы. Давайте, вспомним, недавнюю отмену КРТ в Петербурге в результате единодушного выступления жителей против этой программы.

Несомненно, КРТ дачных территорий затронет интересы большого числа собственников, а местные муниципалитеты, в свою очередь, будут тормозить реализацию таких проектов, чтобы не допускать всплесков недовольства.

Однако всегда найдутся и сторонники, поддерживающие инициативу, например, в лице семьи с ребенком-старшеклассником, которые владеют старой и не особо нужной дачей. В стремлении обеспечить своего ребенка жильем люди могут с охотой пойти на обмен дачи на квартиру. Ну и что, что в пригороде.

Что нужно, чтобы закон стал рабочим

«Дачная реновация» может быть принята позитивно владельцами дачных участков при следующих условиях:

• адекватной компенсации изымаемого под застройку жилья;
• четких стандартах качества жилья, построенного взамен;
• законодательно закрепленных сроках строительства.

Отметим, что речь не только о качестве самого жилья, а прежде всего, о четких требованиях к инфраструктуре, коммуникациям и благоустройству локаций, которые придут на смену морально устаревшим СНТ.

Как относятся к новой инициативе застройщики

Заметим, что и среди тех, кто работает на загородном рынке, также нет единства в отношении к «дачной реновации». Есть компании, имеющие активы для реализации новых проектов в предстоящие 10 лет, поэтому они не готовы участвовать в программе дачного КРТ.

Однако, Максим Лазовский смотрит на эту идею позитивно и говорит о своей готовности принять участие в таком проекте, при условии его эффективной и качественной реализации. Владелец строительной компании «Дом Лазовского» поясняет, что при введении стандартов ИЖС появится возможность строить качественные дома по более низкой стоимости. Главное, чтобы заявленная в инициативе сниженная стоимость строительства за 1 кв. м не определялась использованием некачественных материалов и работой непрофессионалов.

Заключение

Владельцам дач и домов надо сохранять спокойствие, однако стоит следить за событиями. И если законопроект о «дачной реновации» будет принят, они будут иметь возможность отказаться от включения их участков в программу по аналогии с действующей городской программой КРТ.