Как купить загородный дом

Покупка частного жилья является довольно сложным и трудоёмким мероприятием, которое требует серьёзного и ответственного подхода, ведь от правильности проведённых действий зависит комфорт и безопасность проживания. Специалисты компании «Астерра Девелопмент» составили подробнейшую инструкцию, которая поможет с выбором и приобретением загородного дома.

Основные этапы покупки дома

Процедура включает в себя следующие основные этапы:

1. Определение целей. В первую очередь важно знать, с какой целью приобретается недвижимость – самостоятельное проживание, сдача в аренду, инвестиции в будущее. Также нужно определиться, хотите ли вы приобрести уже готовое жильё либо построить дом самостоятельно.
2. Определение параметров. Для сохранения и приумножения капитала при выборе недвижимости особое внимание нужно уделять участку: место расположения, окружающую инфраструктуру, перспективы соседства. Чтобы найти подходящий участок, следует изучать планы по развитию региона, программы для инвестиций и т. д. При покупке готового дома под аренду нужно учитывать как параметры жилья, так и инфраструктуру: наличие поблизости садов и школ, водоёмов или рек, магазинов, удалённость от города и т. д. Выбирая загородную недвижимость для собственного проживания, нужно предъявлять более строгие критерии, которые касаются параметров дома (площади, материала стен, этажности, коммуникаций), стоимости (включая дополнительные вложения после покупки), статуса участка (СНТ, ИЖС, КП), удалённости от города, наличия социально важных объектов (школа, магазины, больница, почта, банк и пр.), транспортной доступности (наличия остановок общественного транспорта, длительности поездки в город, пропускной способности автомагистрали), окружающей среды (лес, водоёмы) и т. д.
3. Определение способа совершения сделки. Самостоятельный поиск и покупка жилья требует массу времени, сил и нервов, а также наличия особых знаний. Поэтому более предпочтительным вариантом является обращение к риелтору – в данном случае риски попасть на мошенников или некачественные объекты намного меньше.
4. Оценка финансовых возможностей. Если вы планируете покупать дом в ипотеку, то рекомендуем заранее обратиться в банк для получения предварительного одобрения на кредитование.
5. Поиск недвижимости. Определившись с желаемыми параметрами дома, приступайте к изучению всех вариантов жилья. Стоит рассматривать все предложения, в т. ч. от застройщиков и риелторских агентств. Нужно сразу быть готовым, что за пару дней найти подходящий дом или земельный участок очень сложно – нередко на это уходит несколько недель или даже месяцев.
6. Просмотр жилья. Определив пару перспективных вариантов, договоритесь с продавцами о первичном просмотре. Сделав акцент на конкретном доме, приезжайте на второй просмотр, взяв с собой строительного эксперта (проверит качественные параметры жилья, фундамента) и юриста (изучит документы на объект).
7. Торги. После более глубокой проверки объекта, договоритесь с продавцом об окончательной стоимости, заключите авансовое соглашение либо внесите задаток. При этом важно сразу договориться, за чей счёт будет оплачиваться сама сделка.
8. Подготовительные меры. На этом этапе покупатель (по необходимости) оформляет ипотеку, а продавец дособирает нужные документы, включая справки об отсутствии задолженностей от председателя товарищества, управляющей компании либо поставщика коммунальных услуг. Вы можете посетить председателя товарищества вместе с продавцом, чтобы лично убедиться в отсутствии долгов и выяснить важные нюансы (например, условия по вступлению в члены поселкового совета).
9. Заключение сделки. В заранее установленный день и время все участники собираются вместе, чтобы подписать договор, передать/получить деньги. Подать заявление на регистрацию прав собственности можно в электронном формате либо лично в МФЦ. Спустя несколько дней новый владелец получает документы о передаче прав собственности на дом.

Поиск частных домов по объявлениям

Если вы решили искать загородное жильё самостоятельно, то должны знать некоторые правила работы с объявлениями:

• Бесплатные просмотры: если продавец просит деньги за просмотр объекта, значит это мошенник. Никогда не соглашайтесь платить за просмотр.
• Отказ от альтернатив: иногда при первом же разговоре по телефону продавцы могут говорить, что дома, описанные в объявлениях, являются недоступными (к примеру, «только вчера дом сгорел при пожаре»), однако у них чудом отыскиваются прекрасные альтернативы в соседних СНТ. Как правило, такие «чудесные альтернативы» оказываются более дорогими или менее качественными.
• Заключение предварительных договоров: нередко ещё до просмотра продавцы предлагают «приехать в офис» и заключить предварительный договор. Такие схемы тоже являются мошенническими – никогда ничего не подписывайте, не осмотрев объект и не ознакомившись с документами.
• Отличия в стоимости: если вы изучили несколько платформ с объявлениями и нашли разные предложения одного объекта с отличающейся ценой, не стоит рассчитывать на «щедрость владельца» – таким образом недобросовестные люди либо риелторы заманивают покупателей.
• Отсутствие организованности: невнятные разговоры, переносы и срывы просмотров, невозможность напрямую пообщаться с авторами объявлений являются свидетельством отсутствия объекта продажи как такового – подобные предложения публикуются для создания видимости и регулирования стоимости недвижимости в определённых локациях.

Важные моменты при первом разговоре с продавцом

Первая связь с продавцом является своеобразным знакомством. Уже при разговоре часто можно понять, кем является продавец и стоит ли иметь с ним дело. Специалисты «Астерра» составили перечень моментов, которые нужно уточнить у продавца, при телефонном разговоре либо первом просмотре:

• Наличие официального документа о проведении межевания: важно уточнить, нет ли никаких проблем с документами.
• Статус земли, где находится дом: рекомендуем сразу уточнить кадастровый номер участка и имеющихся построек, что поможет вам получить выписку из ЕГРН с указанием площади, статуса земли, наличия обременений и прочей важной информации. Также вы можете использовать бесплатный сервис публичной кадастровой карты – здесь содержится меньше информации, нежели в ЕГРН, зато воспользоваться услугой можно бесплатно. Ещё один альтернативный вариант – посетить районную администрацию либо Федеральную налоговую службу, которая также владеет достаточным объёмом данных по интересующим вас объектам.
• Собственник: нужно уточнить, кто именно владеет домом, есть ли среди собственников недееспособные лица или несовершеннолетние дети. Единственным способом проверки дееспособности владельцев является личное знакомство и представление справки об отсутствии каких-либо серьёзных заболеваний. Важно, чтобы справка была оформлена только в местном районном диспансере – посторонним клиникам доверять не стоит.
• Лицо, оформляемое сделку: важно уточнить, будет ли проводиться купля-продажа по генеральной доверенности. Такие сделки несут серьёзные риски, ведь вы не можете лично видеть, кем является собственник. Минимальное, что вы можете сделать – проверить действительность гендоверенности по реестру нотариальной палаты.
• Наличие проблем с маткапиталом: если дом был куплен за счёт использования маткапитала, родители должны выделять детям долю в недвижимости. В данном случае нужно запросить у продавца документ от органов опеки, разрешающий продажу дома, а также уточнить особенности компенсации за потерю прав собственности несовершеннолетних (сумма денег на спецсчёте, пропорциональные доли в новом доме/квартире). Стоит обратить внимание, что если жильё было куплено с привлечением маткапитала, при этом дети не являются собственниками, следует отказаться от покупки такой недвижимости, ведь когда детям продавца исполнится 18 лет, они могут обратиться в суд, чтобы потребовать свои доли в доме.
• Нюансы нахождения жилья в собственности: следует узнать, как долго продавец является владельцем дома, каким образом к нему перешли права собственности (покупка, дарение, наследство, решение суда и т. д.). Также желательно уточнить, сколько вообще собственников было – эту информацию указывают в выписке из ЕГРН либо узнают в администрации района, в управлении СНТ. Слишком частая смена владельцев за короткий период времени должна вас насторожить – так обычно поступают мошенники, чтобы «замести следы» незаконно совершённой сделки.
• Наличие обременений: следует удостовериться, что жильё не является залоговым имуществом по кредиту, что нет ареста, судебных разбирательств либо раздела имущества при разводе супругов. Информацию о залогах и арестах содержит выписка из ЕГРН, а вот вопрос касательно развода и долгов собственника нужно проверять самостоятельно. Исключением являются ситуации, когда в отношении объекта недвижимости действуют обеспечительные меры, такие как запрет на распоряжение имуществом. Соответствующая запись вносится в ЕГРН при получении взыскателем судебного решения.
• Отношение к наследственному имуществу: если дом перешёл в собственность продавца по «свежему» наследству (менее года), то в некоторых случаях другие наследники могут обращаться в суд для возобновления срока вступления в наследство. По закону исковая давность составляет 3 года (в особых случаях срок может доходить до 10 лет). Стоит учесть, что наследником может выступать не только ребёнок, родитель и супруг, но и иждивенец наследодателя, находившийся на его содержании минимум год до момента смерти. Таких наследников самостоятельно выявлять очень трудно.

Также нужно узнать о ежегодных тратах за жильё. Требуется уточнить размер членских взносов, тарифы на коммунальные услуги. Как правило, об этом можно спросить самих собственников, соседей, людей в социальных сетях, на форумах и т. д.

Важно! Владельцем недвижимости может выступать юридическое лицо, и если на момент заключения сделки была инициирована процедура банкротства в отношении продавца, то купля-продажа может быть признана недействительной.

Выезд на просмотр объекта

Просмотр загородного дома включает в себя два основных этапа: ознакомление с дорогой и окружающей инфраструктурой до объекта, а также изучение самого жилья. Специалисты «Астерра» дают следующие рекомендации:

• Нет спешке: следует внимательно изучить дорогу, транспортную инфраструктуру, время спокойной поездки от города до изучаемого объекта.
• Знакомство с соседями: нужно обязательно пообщаться с другими жителями поселения, чтобы уточнить моменты по обслуживанию, тарифам, уборке общественных мест, качеству коммуникаций – это позволит узнать насущные проблемы локации. Нужно учесть, что в СНТ крайне редко вообще не бывает проблем. Частые перебои с электроэнергией, отсутствие межевания, медленная уборка снега зимой, долгое ожидание скорой помощи – эти проблемы являются частыми даже для населённых пунктов столичного региона.
• Посещение приглянувшегося участка без приглашения. Конечно, вламываться на чужую собственность нельзя, но никто не мешает вам не спеша прогуляться по окрестности и оценить атмосферу локации. Во время прогулки стоит прислушаться к звукам и запахам, оценить чистоту прилегающих территорий.

Важно! Если объект вам понравится, на второй просмотр рекомендуем пригласить эксперта-техника. Не стоит экономить на услугах данного специалиста, ведь он может дать более точную оценку состояния несущих конструкций, перекрытий, фундаментной основы и прочих объектов на участке, а также выявить опасные факторы (при их наличии).

Приобретение жилья возле важных объектов

Стоит уточнить, не находится ли понравившийся дом на территории природоохранной зоны (заповедник, национальный парк, историческая усадьба). В таких случаях в будущем могут возникнуть различные ограничения. Даже если жильё построено благополучно, нет никаких гарантий, что из-за временного недосмотра местных властей владельца не могут обязать снести дом по решению суда.

Поэтому обязательно проверьте, можно ли было возводить дом на участке – для этого посетите местную администрацию или руководство природоохранной зоны. С целью профилактики желательно ознакомиться с планом объекта (воспользуйтесь кадастровой картой) и проверить, не находится ли участок на особых территориях.

Важно! Если жильё было построено по правилам, но затем были внесены какие-либо изменения (например, власти перенесли границу природоохранной зоны), в отношении собственника не будут приняты никакие ограничения – в таком случае никто не имеет права обязывать вас снести дом.

Также особое внимание необходимо уделять проверке объектов, расположенных возле крупных водоёмов: рек, озёр, водохранилищ. Согласно Водному кодексу РФ, прибрежная полоса (шириной от 50 до 200 метров до водоёма) не может использоваться для жилого строительства во избежание загрязнения почвы и воды. Если будут выявлены нарушения, то постройку могут обязать снести по решению суда.

Нужно учесть, что кадастровая карта иногда расходится с действительностью. К примеру, по участку может проходить дорожка для общего пользования либо водоотводная канава, которую теперешние собственники решили перегородить либо засыпать. В данном случае местные власти могут потребовать возвратить всё в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка. В получении генплана и правил землепользования вам поможет Росреестр.

Ознакомление со статусом земли

Земельные участки, на которых возведено загородное жильё, могут иметь различный статус (полный список можно изучить в классификаторе, утверждённом по Приказу Минэкономразвития РФ №540 от 1.09.2014 г.). Жилые дома можно возводить не на всех землях – для этого учитывают вид разрешённого использования (ВРИ). Иногда владельцам удаётся менять ВРИ путём подачи документов о собственности и декларации в Росреестр. У каждого ВРИ есть свои права и ограничения, которые желательно изучить перед внесением задатка и заключением сделки. Виды разрешённого использования представлены в следующей таблице:

ВРИ	Разрешение на строительство жилого дома	Разрешённые к возведению объекты
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)	Да	Жилой дом, гараж, подсобные постройки
Для сельскохозяйственных нужд	Нет	Нежилые строения, где хранится и перерабатывается сельхозпродукция
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) на полевом участке (земля имеет сельскохозяйственное назначение)	Нет	Нежилые постройки для сельхозтоваров
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ), усадебные участки на территории населённого пункта (приравнивают к ИЖС)	Да	Жилой дом, гараж, подсобные строения
Земля огородничества	Да (важно получить разрешение от администрации)	Жильё, сарай, баня, теплица, навес, погреб, колодец и др.
Земля садоводства	Да (имеются ограничения)	Дом, дача, гараж, хозпостройки

Раньше существовал ещё один ВРИ – дачное хозяйство, но его упразднили, однако из-за отсутствия строгих сроков на текущий момент этот вид разрешённого использования всё ещё действителен.

Лучший вариант – покупка дома на участке под ИЖС на территории населённых пунктов. Проживание на таких локациях будет максимально комфортным благодаря лёгкости регистрации, использования социальных объектов, наличию коммунального обслуживания, более развитой инфраструктуре. При покупке земельного участка под ИЖС для самостоятельного строительства не нужно будет получать никаких разрешений как минимум до 2026 года из-за «дачной амнистии». Но по окончании строительства жильё всё равно нужно узаконивать – для этого в отдел градостроительства и архитектуры в местной администрации требуется предоставить специальное уведомление.

Тем не менее при возведении дома на земле ИЖС есть некоторые ограничения:

• в высоту жильё должно быть максимум три этажа или 20 метров;
• строение должно иметь комнаты и вспомогательные помещения для бытовых нужд – разделять дом на несколько самостоятельных объектов недвижимости (квартир) запрещено.

Изучение устава СНТ или другого объединения

Коттеджный посёлок может иметь разную организационно-правовую форму: садовое некоммерческое товарищество (СНТ) либо более современный посёлок с управляющей компанией (ООО). В таких поселениях могут использоваться собственные уставы, не зависящие от ВРИ участков.

Многие управляющие компании составляют уставную документацию настолько грамотно, что собственники недвижимости не имеют возможности отказаться от членства в объединении, оплаты ежегодных платежей и использования предоставляемых УК услуг (например, шлагбаум и охрана на въезде). В большинстве случаев уставная документация является менее «хитрой», поэтому собственники могут обойти условия (правда, в дальнейшем могут начаться судебные споры, проблемы с соседями либо председателем СНТ).

Важно! Устав и свои новые обязанности покупатель должен изучить до заключения сделки. Для этого можно проконсультироваться с продавцом, соседями, председателем управляющей компании.

В уставе многих СНТ имеется пункт, согласно которому каждый член-собственник при продаже недвижимости должен прописывать в договоре отчуждения обязанности новых покупателей о членстве в объединении.

Дефекты загородной недвижимости

Существует множество проблем, которые могут иметь загородные дома. И крайне рекомендуется, чтобы покупатели проверили объект на наличие или отсутствие конкретных дефектов. Сотрудники «Астерра» составили перечень основных моментов, которые нужно проверять.

Возведение дома с нарушениями СНиП

От этого момента напрямую зависит комфорт и безопасность проживания в доме. Чтобы понять, есть ли какие-либо нарушения, стоит воспользоваться услугами эксперта-техника. Экспертную проверку особенно важно проводить, если жильё было построено после 2006 г. (тогда была введена «дачная амнистия», позволяющая строить дома без разрешений и согласования рабочих проектов). Профессиональный техник проверит цоколь на наличие протечек, выдерживание нагрузки межэтажными перекрытиями и другие важнейшие требования.

Важно! Некоторые дефекты строительства можно устранять, но основные параметры являются неисправимыми – они могут являться не просто поводом для торга, а причиной отказа от покупки дома.

Расхождение документов с реальным положением дел

Сначала требуется установить причину таких расхождений – проблема может заключаться в самом доме либо возникнуть вследствие нестыковки при объединении Росреестра с Кадастровой палатой. Как правило, с устранением технических ошибок проблем не возникает.

Нередко отыскать источники расхождений бывает весьма непросто: представители Росреестра утверждают, что с их стороны ошибок нет, а владельцы жилья настаивают на собственной невиновности. В таких случаях для регистрации сделки приходится сопоставлять правоустанавливающую документацию на дом с техпаспортом, выпиской из ЕГРН.

Игнорирование расхождений – крайне нежелательный момент. Так, при наличии несоответствия по площади жилья могут возникнуть проблемы с оформлением ипотеки – при наличии не узаконенной реконструкции банки обычно отказывают в выдаче ссуды.

При наличии несовпадений в границах участка, рекомендуем воспользоваться услугами кадастрового инженера для выделения участка в натуре, определения причины проблемы и способов её решения. Нередко к одно- либо двухэтажным домам делают пристройку или мансарду, что считается реконструкцией. Данные изменения требуют легализации – уведомление о реконструкции жилья нужно отправить в районную администрацию, вызвав кадастрового инженера для составления технического плана. В дальнейшем этот документ предоставляют в регистрирующие органы.

Отсутствие у продавца прав собственности на дом

Иногда продавцы не вступают в права собственности – это обычно происходит после получения участка с домом в наследство либо возведении жилья без оформления документов на него. В таком случае заключение сделки является невозможным – нерадивому владельцу придётся не только узаконивать загородную недвижимость, но и погашать приличную задолженность по налогу.

Даже если вы согласитесь приобрести «проблемное» жильё за наличные, то зарегистрировать сделку и оформить законное право собственности не получится.

Если никакого другого нарушения нет, то процедура вступления в права продавцом займёт около полутора месяцев. Стоит учесть, что в таких случаях за продажу недавно приобретённого дома владельцу придётся заплатить как минимум НДФЛ. Чтобы этого не делать, нужно ждать продажи 5 лет с момента последней сделки.

Для проверки присутствия приглянувшегося дома без зарегистрированных прав собственности в перечне объектов недвижимости Московской области можете воспользоваться сайтом Правительства Московской области – раздел с реестром земельных участков. Здесь же можно узнать наличие пересечений границ со смежными участками – в этом случае регистрация сделки также будет невозможной.

Оформление второстепенных построек

Если помимо жилья на участке имеются другие капитальные объекты (баня, гараж и пр.) площадью более 50 «квадратов» (за такие строения взимают ежегодные налоги), владелец тоже должен оформлять их в собственность. Для этого вызывают кадастрового инженера, производящего замеры, делающего техплан на постройки и с декларацией сдающего всю документацию в Росреестр – только после этого официально оформляется право собственности.

По действующему законодательству РФ вовсе не обязательно получать такие права на каждое строение, расположенное на земельном участке. Но этот момент является желательным из соображений безопасности заключения сделки купли-продажи, в противном случае в дальнейшем у недобросовестного продавца может появиться желание затребовать компенсацию за вспомогательные строения (помимо оплаты дома и участка).

Если вы договариваетесь с продавцом о заключении сделки при отсутствии официально оформленного права собственности на вспомогательные постройки, нужно учесть два важных момента:

• В законодательство регулярно вносятся изменения. Вполне возможно, что спустя некоторое время выйдет закон, который будет обязывать оформлять права собственности на каждую постройку площадью свыше 50 м². Так, владельцев могут обязать оформлять вспомогательные объекты на участке за год с последующим взиманием дополнительного налога. Вы можете просто-напросто не успеть узаконить строения, и тогда на ваши плечи возлягут дополнительные траты (на текущий момент стоимость данной процедуры составляет порядка 50 тысяч рублей за каждую постройку).
• Продавец должен обязательно написать заявление с указанием типа и площади строений, входящих в стоимость покупаемой недвижимости. Также продавец должен упомянуть отказ от притязаний на постройки, а покупатель в свою очередь соглашается с отсутствием официального оформления собственности на второстепенные объекты.

Важно! Данная информация не вносится в договор купли-продажи: если представители регистрирующего органа увидят, что кроме основного дома в документе фигурируют посторонние строения без оформленных в собственность, они приостановят процедуру регистрации перехода прав и обяжут вначале оформить указанные постройки.

Отсутствие проведённого межевания

Если участок не имеет официально проведённого межевания, банк может отказать в оформлении ипотеки. Помимо этого, при покупке дома без межевания вы не можете знать наверняка точные границы и площадь своего участка, отсутствие риска судебных разбирательств с соседями. Вы даже не сможете на 100% быть уверенными, что покупаете «правильный» участок.

Межевание занимает около полутора месяцев. Для проведения процедуры нужно вызвать кадастрового инженера. После прибытия на место специалист составит межевой план и сдаст его для регистрации в Росреестр.

Чтобы понять, что с межеванием нет никаких проблем, нужно:

1. Открыть публичную кадастровую карту и убедиться в проведении межевания конкретного участка (земля будет иметь жёлтый цвет, а границы – красный).
2. Проверить пересечение границ, воспользовавшись областным порталом госуслуг.
3. Пройтись по соседям и выяснить, есть ли у них споры с теперешним владельцем приобретаемой недвижимости касательно границ.
4. Посмотреть наличие нанесённых границ дома на земельном участке (при уточнении в карте информации по конкретному жилому объекту) – это необязательный момент, но он важен для оформления ипотечного кредита.
5. Проверить отдельно участок и дом по разным кадастровым номерам.

Особенности оформления договора купли-продажи

Как правило, при купле-продаже загородной недвижимости составляется один договор для земельного участка и дома. Если же имеются вспомогательные узаконенные постройки (особенно площадью свыше 50 «квадратов»), в документе желательно указывать и их.

Договор должен составляться с указанием следующей информации:

• имеющихся объектов с площадью (включая строения без собственных кадастровых номеров);
• полных сведений о продавце и покупателе (паспортных данных, информации о несовершеннолетии или недееспособности – при наличии);
• данных и особенностей участка (категории земли, вида разрешённого использования, квадратуры, адреса фактического расположения, номера по кадастру);
• сведений о жилье (адреса, кадастрового номера, площади, этажности, материала стен, наличия меблировки, оборудования);
• финансовой информации: суммы сделки, подробного порядка расчётов;
• заявления продавца, подтверждающего отсутствие обременений (залога, ареста, раздела имущества, банкротства);
• заявления покупателя, подтверждающего отсутствие препятствий для заключения сделки;
• договоренностей о сделке (использования акта приёма-передачи, времени и места проведения, регистрирующем органе и пр.);
• ответственности сторон в случае нарушения условий договора.

По желанию договор купли-продажи можно зарегистрировать у нотариуса.

Перечень используемых документов

При продаже загородной недвижимости перечень документов практически аналогичен стандартному пакету бумаг по сделкам с городскими квартирами. Но такие сделки имеют некоторые отличительные особенности. Так, объект может не иметь никакого опознавательного знака (название улицы, номер) – тогда на помощь приходит выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН

Убедиться, что сделка проводится в отношении конкретного объекта, помогают кадастровые номера на дом и земельный участок, указанные в выписке из ЕГРН. Так, выписка на жильё указывает, что дом располагается на определённом участке, а листок на землю имеет сведения о размещённом в её границах жилом строении.

Выписку из ЕГРН можно заказать в любом отделении МФЦ (стоимость услуги составляет порядка 400 руб.). Для получения листка нужно указать точный кадастровый номер земли или дома.

Получив выписки из ЕГРН, необходимо проверить следующие моменты:

• Назначение жилья. Если в листке указано, что объект является жилым, значит он подходит для регистрации места жительства. Причём даже если объект возведён на участке с ВРИ под ИЖС, в документах его назначение/статус может быть указан как нежилой – в таком случае поставить прописку о регистрации не получится, да и ипотечное кредитование будет оформлено по программе для загородной недвижимости с менее выгодными условиями.
• Кадастровые номера. Требуется проверять наличие и взаимосвязь между номерами, соответствие предложенным продавцом документам.
• Факт проведения межевания. При наличии официально определённых границ участка на третьей страничке (в большинстве случаев) вы найдёте соответствующую запись с положением объекта и координатами. При отсутствии межевания в выписке будет указана фраза «границы не определены». О рисках покупки дома без межевания земли мы писали выше.
• Объём выписки. Если в документе перечисляются все границы (особенно для участков сложных форм), координаты и собственники, то у выписки из ЕГРН будет много листов – обычно порядка 6-8.

Письменное согласие супруга на осуществление сделки

Если земля с домом когда-то была приватизирована, а официальный супруг владельца написал отказ от своей части, то в этом случае в обязательном порядке необходимо получить письменное согласие на продажу недвижимости. Здесь применяют простую логику: даже при отказе супруга от доли в момент приватизации земельного участка, по закону считается, что в дальнейшем он принимает участие в возведении жилья. При нахождении в официальном браке с владельцем дома недвижимость считается совместно нажитым имуществом.

Градостроительный план на землю

Данный документ не требуют ни в банках, ни в Росреестре, ни в страховых компаниях, однако он нужен для покупателя, чтобы быть уверенным в защищённости загородной недвижимости от различных неожиданных неприятностей. Заказывать градостроительный план на земельные участки (ГПЗУ) могут лишь действующие собственники либо их представители (при наличии доверенности).

ГПЗУ позволяет исключить многие неприятные ситуации: близкое расположение к газопроводной трубе (могут накладывать ограничение на строительство жилья), потенциальные расширения автомобильной дороги (участок не смогут изъять для государственных нужд) и пр.

Оставлять заявку можно, посетив раздел подготовки ГПЗУ портала государственных и муниципальных услуг (только для объектов, расположенных на территории Московской области). Ответ отправляют заявителю по электронной почте за 10 дней.

Бумаги на коммуникации

Если загородное жильё подключено к центральным коммуникационным сетям (газоснабжение, водопровод, канализация), стоит попросить продавца показать действующие договоры с поставщиками услуг. Конечно, такие документы являются опциональными и нередко собственники теряют их по прошествии долгих лет.

При продаже дома текущий владелец должен взять справку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Стоит учесть, что даже наличие квитанций за последние несколько месяцев не являются гарантией, что по объекту нет внушительных многолетних долгов.

Полезно знать! Проверка наличия официального договора на газификацию может уберечь вас от неприятных проблем и последствий. Так, в одном из случаев в Подмосковье человек купил газифицированное жильё, но через некоторое время газ перестал поступать. Выяснилось, что газопровод не был центральным, а топливо поставлялось из газгольдера, находящегося под землёй на участке.

Выписка из домовой книги

Данный документ запрашивают банковские организации для оформления ипотечного кредитования. Выписку необходимо получать не на все дома, к тому же с весны 2018 данный документ стал необязательным (в согласии с Приказом МВД РФ №984 от 31.12.2017).

На текущий момент выяснить, есть ли в доме официально зарегистрированные жильцы, можно в отделении МФЦ, управляющей компании (правлении СНТ либо КП) либо в МВД. Для этой цели запрашивают справку об официальной регистрации по конкретному адресу.

Технические документы (план, паспорт, описание)

Многие люди считают, что технические планы и техпаспорта являются одним и тем же документом, но на самом деле это ошибочное мнение. Раньше технические паспорта являлись обязательными документами, на основании которых возникало право на постройки. Сегодня техпаспорт на дом заказывают довольно редко, например, чтобы составить проект газификации в газовой службе, чтобы совершить куплю-продажу с использованием ипотеки (техпаспорт нужен на оценочный альбом), для подачи заявления в суд.

По сути, технический паспорт подтверждает факт создания дома. В нём содержится основная информация о доме: количество комнат, площадь, этажность, материал стен, инвентаризационная стоимость, сведения о благоустройстве. Техпаспорт также состоит из поэтажных планов с экспликацией площадей, ситуационного плана расположения постройки на земельном участке. Альтернативным документом считают техническое описание. Данный документ является практически аналогичным, однако он составляется кадастровым инженером. Найти хорошего кадастрового инженера вы можете на портале Росреестр – здесь опубликован полный перечень лицензированных организаций и специалистов.

Поэтажные планы с экспликацией являются укороченными версиями техпаспортов и описаний и содержат они лишь планы этажей с указанием площади.

Совершенно другими документами являются технические планы, которые предоставляют в Росреестр – на его основании объект ставят на государственный кадастровый учёт и осуществляется регистрация прав собственности. Данные документы формируются с помощью специальных программ и передаются заказчикам в электронном формате.

Техпланы оформляются с указанием следующей информации:

• площадь дома;
• год окончания строительства;
• материал стен;
• количество этажей;
• координаты объекта;
• поэтажные планы;
• сведения о земельном участке;
• схема расположения дома и прочих построек по отношению к границам участка.

Текстовую часть техплана дополнительно печатают на бумажном носителе и выдают владельцу загородной недвижимости.

Важно! На момент просмотра дома продавец может не иметь на руках ни техпаспорт, ни техплан – документы могут быть отданы на регистрацию в МФЦ.

Технические паспорта и планы не относятся к обязательным документам для сделок купли-продажи, но они нужны, чтобы иметь подробное представление о приобретаемом объекте. Также отсутствие техплана обычно не останавливает и банки – при отсутствии прочих ограничений финансовые организации зачастую дают положительный ответ на оформление ипотеки. Причём банкам также не важна и давность осуществления замеров – вы можете предоставить техплан, оформленный 20 лет назад (при условии соответствия документа фактическому положению дел).

Если вы провели перепланировку или реконструкцию, рекомендуем внести изменения и получить новый техплан или техпаспорт, в противном случае могут возникнуть некоторые проблемы с банком или другими организациями.

В заключение хотим ещё раз напомнить перечень обязательной и опциональной документации. К обязательным документам относят:

• правоподтверждающую документацию: показывает, что конкретный человек является владельцем недвижимого имущества (выписку из ЕГРН в Росреестре);
• правоустанавливающие бумаги: дают понять основание, по которому продавец владеет загородным домом (договор дарения или купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство и др.);
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• письменное согласие супруга на осуществление сделки.

Среди дополнительных бумаг можно выделить:

• справку о недееспособности (получают по месту жительства);
• выписку из домовой;
• техпаспорт, техплан, экспликацию;
• документы на коммуникации;
• градостроительный план земельного участка (выписку).

Также могут потребоваться справки о том, что владелец не является банкротом, не имеет крупных задолженностей или судебных споров (поможет портал службы судебных приставов, сайт Государственной системы правосудия). Чтобы проверить паспорт продавца, можете использовать базу МВД.