Избранное
Заказать звонок

Продажа дачи: основные этапы и особенности процедуры

Продажа дачи: основные этапы и особенности процедуры

У многих жителей Москвы и других городов нашей необъятной страны есть дача, куда они периодически выбираются на шашлыки или с целью выращивания овощей, ягод, фруктов на собственной грядке. Однако не каждый владелец использует дачные домики и участки на практике, из-за чего недвижимость простаивает, постройка теряет свои эксплуатационные свойства, а грядки зарастают сорной травой выше человеческого роста. В такой ситуации разумным решением станет продажа дачи.

Специалисты компании «Астерра Девелопмент» составили план действий, соблюдение которого поможет быстрее распрощаться с загородным имуществом.

Выбор удачного времени

Дачи зачастую служат для проживания в тёплое время года. Из-за сезонного фактора цены на такую недвижимость меняются в разные периоды: весной и летом дачники повышают стоимость, а зимой наоборот более лояльно относятся к ценообразованию. Поэтому лучшим временем для выставления дачи на продажу является весна. Как правило, в этот период средние расценки на 12-18% выше. Разница бывает и более разительной, но в сложные для экономики страны времена отличия в цене зачастую менее явные.

Как утверждают эксперты «Астерра Девелопмент», рост спроса на дачи наблюдается с марта по октябрь.

Из каждого правила есть исключения, поэтому многие собственники выставляют дачи на продажу в зимний сезон. Это часто относится к объектам с различными конструктивными дефектами строения, которые стараются скрыть на фоне снега. В период с декабря по февраль на рынке загородной дачной недвижимости наблюдается относительное затишье, ведь земля покрыта «снежным одеялом», из-за которого сложно оценить ландшафт территории. Из-за этого при продаже в зимний сезон даже не рассчитывайте на максимальную выручку.

Сбор необходимой документации

1.jpg

Решить дела с бумагами нужно на подготовительном этапе – если документы для продажи не готовы, рекомендуем как можно скорее приступить к их оформлению, чтобы при наступлении тёплого сезона они были у вас на руках. Всё дело в том, что в условиях низкого спроса мало кто из покупателей готов ждать, пока вы оформите недостающие бумаги.

Специалисты «Астерра Девелопмент» составили короткий чек-лист касательно необходимых документов:

  • Правоустанавливающие бумаги (отдельные на дачный домик и сам участок): выписку из ЕГРН в бумажном варианте можно запросить в МФЦ. Но вы также можете получить электронный документ на портале «Госуслуг».
  • Бумаги о межевании: для продажи требуются документы с определением границ земельного участка, об отсутствии споров с собственниками соседних дач. Для заказа кадастрового паспорта на участок можете воспользоваться сайтом Росреестра либо посетить отделение МФЦ. А для получения технического плана необходимо пойти в БТИ (иногда бумагу оформляют до двух-трёх месяцев).
  • Документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг: так как открытые задолженности могут стать препятствием для продажи дачи, необходимо посетить Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) для получения справки об отсутствии долгов.
  • Письменное согласие от каждого собственника объекта недвижимости (при совместном владении имуществом). Если другой собственник является несовершеннолетним, то в обязательном порядке нужно получить согласие от органов опеки.

Важно! К сбору пакета документов нужно подходить весьма обстоятельно и серьёзно, ведь любая ошибка может стоить вам промедлений с продаже или потерей реального покупателя.

При оформлении бумаг необходимо иметь чёткое понимание о том, каким образом можно использовать участок. Так, эксплуатация земли СНТ имеет одни особенности, а участки личного подсобного хозяйства – другие. Наиболее простой задачей является продажа дачи на участке, который предназначен для индивидуального жилищного строительства.

Немаловажный момент – соответствие документальных и фактических параметров дачного участка, а также соблюдение всех требований и норм строительства, в т. ч. выдерживание отступов от границ. Если объект недвижимости имеет ограничения или запреты (к примеру, он является частью водоохранной или санитарной зоны), то при самостоятельной продаже могут возникнуть серьёзные трудности. Также нужно учесть, что неоформленные дачи продать максимально сложно даже по заманчивой стоимости, поэтому рекомендуем заранее позаботиться о регистрационной процедуре.

Важно! На текущий момент в России всё ещё действует закон о дачной амнистии, поэтому если загородный домик официально не является вашей собственностью, то можете использовать упрощённый порядок регистрации.

Тщательная подготовка участка и домика

2.jpg

«По одёжке» встречают как людей, так и объекты недвижимости, поэтому, чтобы выручить как можно больше от продажи, нужно придать даче товарный вид. Минимальные требования для собственников – уборка с территории всего лишнего: вынос мусора, сухих веток или спиленных стволов деревьев, удаление зарослей, засыпка луж и ям, очистка дорожек от грязи. Имеющиеся огородные инструменты требуется компактно сложить в одном месте, ограждение и калитку покрасить.

При поддержании порядка вы будете готовы к срочному показу объекта, что повышает шансы на удачный поиск реального покупателя. Ухоженная территория и опрятный домик будут подсознательно располагать людей к себе.

Если говорить о самой даче, рекомендуем убрать ветхую, сломанную мебель и неработающую технику, пыльный и выцветший текстиль. Предметы интерьера, имеющие хорошее состояние, нужно очистить и помыть, убрать паутину, протереть окна и стеклопакеты, повесить презентабельные шторы (можно самые дешёвые, но чистые и опрятные). Отстающие обои и отделочные материалы нужно подклеить или вообще заменить.

Как показывает практика, реальные покупатели проверяют работоспособность коммуникаций, поэтому нужно позаботиться о надёжности электропроводки, газовых приборов, водопроводных изделий. Дополнительным и существенным плюсом будет наличие заключения независимой экспертизы, подтверждающей хорошее состояние дачного домика и исправность коммуникаций.

Определение разумной стоимости недвижимости

3.jpg

Шанс на быстрый поиск покупателя напрямую зависит от адекватности выставленного ценника. К определению стоимости дачи нужно подходить максимально взвешенно и разумно. Единая формула расчёта цены не существует, ведь формирование прайса на загородные объекты зависит от многих факторов:

  • местонахождения, дальности от крупного города;
  • площади участка;
  • типа и параметров домика;
  • наличия инженерных коммуникаций;
  • потенциала дачного посёлка;
  • развитости окружающей инфраструктуры (транспортные развязки, наличие социально важных объектов и предприятий, лесов и водоёмов);
  • статуса земельного участка и пр.

Немаловажный момент при определении цены дачи – соседи. Вряд ли кто захочет покупать землю с постройкой, если по соседству лишь неблагополучные люди, ведущие аморальный образ жизни.

Отметим, что многие собственники сильно переоценивают своё имущество, из-за чего вынуждены месяцами или даже годами искать покупателя. Трезвая оценка особенно важна в случае со старыми постройками, которые с каждым годом приходят в негодность. Для максимальной точной оценки своей дачи рекомендуем изучить объявления о продаже максимально похожей загородной недвижимости, а также отслеживать динамику изменения стоимости. Также можно обратиться за помощью в оценочные компании.

Способы привлечения покупателей

4.jpg

Чтобы успешно продать дачу, нужно грамотно составить текст объявления, который желательно дополнить качественными фотографиями, представляющими объект с лучших сторон. Желательно, чтобы объявление получилось содержательное, но не сильно ёмкое. В тексте нужно указать основные характеристики и достоинства дачи. Важным моментом является указание удалённости от города, ЖД станции и остановок общественного транспорта, наличие коммуникационных систем.

Ни в коем случае не указывайте искажённую информацию, ведь это будет отталкивать покупателя. Имеющиеся недостатки должны быть учтены в цене, а объявление следует строить на положительных сторонах недвижимости.

Перед составлением своего объявления рекомендуем изучить текст предложений других продавцов. Следует подробно ознакомиться с объявлениями, которые больше всего «упали в глаз» при поверхностном просмотре. Можете скопировать оттуда основные формулировки и «фишки».

В любом случае не забывайте прислушиваться к себе – составляйте объявление так, как хотели бы видеть его в роли покупателя.

Чтобы добавить фотографии, нужно сделать чёткие снимки на хорошую камеру, правильно подобрать освещение, ракурсы, план. Никаких лишних деталей на фото быть не должно – только самое полезное и выгодное. Для главной картинки можно выбрать крупный план дачи, а для вложения уже можете делать более детальные снимки веранды, клумбы, бани, ухоженных садовых деревьев и т. д.

После подготовки объявления следует подобрать подходящие места для их размещения. Необходимо выбирать крупные и популярные площадки с большим количеством посетителей. Как показывает практика, лучше немного заплатить за публикацию объявления в группах соцсетей и местных печатных изданиях, нежели использовать бесплатные сервисы – всего пару тысяч рублей могут в десятки раз приблизить вас к заветному покупателю.

Показ загородной недвижимости

5.jpg

Немаловажным моментом в процессе продажи дачи является личное обаяние и приятное общение с покупателями. Даже если вы по своей натуре являетесь необщительным человеком, нужно быть готовым в любой момент встретиться с людьми, чтобы показать и подробно рассказать про дачный участок.

Рекомендуем заранее составить список основных тезисов, которые нужно обсудить с покупателями – это относится как к сильным сторонам объекта, так и к недостаткам. Как показывает практика, даже при наличии серьёзных проблем с дачей доброжелательные и уступчивые владельцы намного быстрее находят клиентов на покупку, нежели ворчливые собственники хорошей недвижимости, которые отталкивают людей с первой фразы. Тем не менее необходимо соблюдать формат делового общения – не «грузите» людей пошлыми анекдотами и нудными рассказами о своей жизни, даже если они касаются продаваемой недвижимости.

Если вы объективно понимаете множество серьёзных недостатков своей дачи, желательно сразу придумать спокойный ответ по каждому «минусу», и тогда проблемные вещи не будут так сильно отпугивать покупателей. Трезвая реакция и признание дефектов, а также готовность к торгу всегда располагают к себе людей на просмотре.

Составление договора купли-продажи

6.jpg

Для совершения сделки необходим договор купли-продажи, который оформляют в трёх экземплярах: для собственника, покупателя, нотариуса или другого участника, который будет регистрировать сделку в Росреестре. Договор должен содержать:

  • ФИО, данные паспортов всех участников;
  • физический адрес, номер по кадастру, технические параметры участка и постройки;
  • стоимость продажи;
  • способ передачи денежных средств (наличными, безналичным переводом, банковским аккредитивом);
  • пункты с правами и обязанностями каждой стороны;
  • согласие собственников;
  • дату, место подписания;
  • подписи участников.

Важно! В договоре обязательно нужно прописывать отдельные цены на земельный участок и дачный домик. По желанию можно оформить два отдельных документа.

Вы можете оформить договор самостоятельно, но лучше обратиться за помощью к профессионалам, которые помогут сделать всё в строгом соответствии с действующим законом.

Передача права собственности, оплата налога

7.jpg

Существует три варианта получения денег за продажу дачи:

  • перед подписанием договора;
  • после подписания и регистрационных процедур;
  • по факту подписания, но перед регистрацией в Росреестре.

Первые два варианта обычно не устраивают покупателя и продавца соответственно, поэтому оптимальным является третий способ передачи средств. Чтобы до регистрации сделки и получения прав собственности на дачу покупатель не переживал, желательно оформить письменную расписку о передаче денег продавцу.

Как правило, регистрация сделки купли-продажи дачи занимает 7-10 дней.

Стоит учесть, что при продаже дачного домика и земельного участка необходимо обязательно уплачивать НДФЛ 13%. Для этого нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать в налоговый орган до 30 апреля последующего года – т. е. если сделка оформлена в 2023 г., то декларация подаётся до 30.04.2024.

Важно! Если дача продана по цене (либо ниже), за которую вы её когда-то покупали, то налог оплачивать не нужно, ведь сделка не принесла прибыли.

Стоит учесть, что в некоторых случаях декларация вообще не подаётся:

  • недвижимость в собственности дольше 5 лет;
  • действие права собственности минимум 3 года при условии получения его от государства путём приватизации, как дар от супругов / родителей / детей, как наследство, на основании договора ренты;
  • дача является единственной недвижимостью в собственности продавца.

Если вам нужна помощь с продажей дачи, смело обращайтесь в компанию «Астерра Девелопмент». Мы в кратчайшие сроки оформим необходимые документы и найдём покупателя, чтобы заключить сделку на максимально выгодных для вас условиях.


3 621
27 марта 2023

Популярные статьи