Загородный рынок: главные события 2022-го и прогнозы на 2023-й

В течение 2022 года на рынке недвижимости России были заметны кардинальные изменения. Суммы денег, которые наши соотечественники готовы были тратить на покупку загородных домов, в прошлом году постоянно уменьшались, в то время как стоимость недвижимости продолжала расти. Востребованность земельных участков находилась на довольно высоком уровне, что во многом обусловлено небольшим выбором объектов. Эксперты «Астерра Девелопмент» рассказали, какое текущее состояние наблюдается на рынке загородной недвижимости и какие перспективы ждут россиян в нынешнем 2023 году.

Ключевые тренды 2022

Для начала предлагаем вспомнить основные события, которые происходили на загородном рынке за ушедший год.

1. Откладывание сделок до лучшего времени

Состояние загородного рынка не настолько сильно зависит от ипотечных кредитов, как квартиры в новостройках, поэтому даже на фоне резкого роста ставок по ипотеке в марте 2022 на него практически не было оказано негативное влияние. Но загородные дома не являются покупкой первой необходимости, из-за чего многими покупателями было принято решение отложить оформление сделки по причине общих неопределённостей по ситуации в стране.

В целом за 12 месяцев 2022 уровень потенциальной активности в желании приобрести дом был на 12% ниже по сравнению с аналогичным периодом позапрошлого 2021 года.

2. Уменьшение площади и бюджета – тренд 2022

Из-за сниженной востребованности недвижимости и сокращения доходов россиян в 2022 наблюдались и изменения структуры спроса: покупатели чаще интересовались домами ме́ньшей площади и более скромного бюджета. Количество россиян, которые рассматривали покупку дома стоимостью до 5 миллионов рублей, увеличилось с 56% до 66%, а число людей, планирующих приобретение загородного жилья стоимостью свыше 10 млн. руб., сократилось с 22% до 16%.

Такие показатели не соответствуют структуре предложений: в целом по РФ лишь 36% объектов загородной недвижимости «укладывается» в ценник 5 млн. руб., в то время как на них наблюдается бо́льший спрос (66%).

3. Смещение спроса в направлении земельных участков

Особо яркой данная тенденция была весной 2022, когда до 39% всех потенциальных покупателей акцентировали внимание именно на земельных участках (привычный спрос на землю зачастую не превышал 20-25%). К началу лета тенденция стала менее выраженной, однако спрос на участки всё равно был намного выше, нежели в позапрошлом 2021. Таким образом россияне старались сохранять собственные сбережения, поскольку приобретение участка является хорошей инвестицией в будущее.

Помимо этого, если сравнивать с 2020-2021 годами, на рынке недвижимости всё труднее найти подходящие ликвидные объекты. По этой причине самостоятельное возведение загородных домов становится отличным решением.

4. Интерес девелоперов к малоэтажному строительству

Несмотря на сильную изменчивость структуры рынка, множество крупных девелоперов презентовали амбициозные проекты по малоэтажному и индивидуальному строительству жилья на больших территориях. Среди таких девелоперов можно отметить Kaskad Family и ГК ФСК, которые объединились, чтобы реализовывать общие малоэтажные проекты по глобальной застройке Новой Москвы, Пятницкого и Киевского шоссе.

Напомним, что застройщики планировали выходить на этот рынок в существенно более глобальных объёмах, однако этого не случилось. Причиной этого стало серьёзное пополнение объёма предложений и сильный рост рынка в течение 2022 года.

Невысокий уровень спроса, отмеченный специалистами аналитического отдела «Астерра Девелопмент», стал как раз следствием такого «невыхода» на рынок застройщиков – объекты для покупки просто-напросто отсутствуют. Кроме того, по словам экспертов, в ближайшие месяцы проблема с дефицитом проектов по застройке загородных территорий вряд ли решится из-за текущих политических и экономических аспектов.

5. Частое кредитование застройщиков ИЖС в банках

Традиционные банки всё чаще принимают участие в программах по кредитованию ИЖС с привлекательными для застройщиков условиями. А число кредитных договоров, оформленных под индивидуальное жилищное строительство, выросло на 15% в сравнении с позапрошлым 2021.

6. Увеличение сроков и себестоимости строительства

Весной 2022 строительная отрасль подверглась сильному стрессу: цены активно росли, что особенно ярко наблюдалось в сегменте инженерного оборудования. Рост цен произошёл как на стройматериалы, так и на рабочую силу. Тем не менее спустя время многие оставшиеся на рынке позиции возвратились к прежним значениям.

Вся эта «лихорадка» вызвала увеличение срока и себестоимости реализации строительных проектов: заменить ушедшие бренды удалось за счёт отечественных аналогов, а при невозможности замены пришлось продумывать работу по новым логистическим цепочкам.

Локальные девелоперы, которые работают в элитной категории, отказались реализовывать некоторые проекты и решили выставить землю на продажу. При этом они начали чаще рекламировать загородное жильё ещё на стадии строительства.

7. Вступление в силу ФЗ №476 касательно проектного финансирования ИЖС

Эксперты ожидали, что новый Федеральный закон №476 сможет полноценно заменить ФЗ №214 и приведёт к развитию рынка, однако эти ожидания не были оправданы. Отметим, что в согласии с ФЗ №476 открылась возможность строить новые малоэтажные жилые комплексы благодаря привлечению средств граждан через эскроу-счета.

Однако обстановка на финансовом рынке существенно изменилась, застройщиками было принято решение о заморозке новых проектов в ожидании более стабильной ситуации. При этом покупатели пока не готовы доверять обещаниям государства и банковских структур. В итоге реализация крупных проектов так и не началась, и такая тенденция, вероятно, продержится в течение минимум ближайших 2 лет.

8. Резкое увеличение спроса осенью

В конце сентября 2022 Президент РФ Владимир Путин объявил о частичной мобилизации на фоне событий СВО, что стало шоком для населения нашей страны, что не могло не сказаться на спросе – в течение двух-трёх недель наблюдался полный штиль. Все планы о покупке недвижимости резко были заморожены, что привело к отмене многих сделок, которые на тот момент приблизились к завершению. Однако уже к концу октября спрос вновь резко возрос, особенно в отношении объектов с высоким ценником.

От этой ситуации однозначно выиграли люди, которые давно планировали купить загородную недвижимость и активно изучали рынок, а после произошедших событий решились на улучшение жилищных условий. Данной тенденции поспособствовала и стабилизация курса рубля. Собственники, которые были вынуждены резко выходить в кеш, были настроены уступаться в цене, особенно при переговорах с реальными покупателями».

Как изменялись цены в 2022

За 12 месяцев прошлого года стоимость загородной недвижимости выросла. Так, средний ценник по России на капитальные дома для постоянного проживания в первые месяцы 2022 составлял ровно 10 млн. руб., а к концу года достиг 11.5 млн. руб. Таким образом, увеличение составило 15%. Напомним, рост цен между 2022 и 2021 годами составил 20%.

Если отдельно рассматривать столичный регион, то за 2022 год цена повысилась на 5% (рост в 2021 составлял 12%). Повышение стоимости стало заметно ниже, при этом самый большой скачок произошёл в 1 квартале. В мае цены начали стабилизироваться, а на локальных рынках стоимость даже падала вниз. Наиболее явное падение наблюдалось в Подмосковье, Краснодарском крае (-4%) и Севастополе (-15%). Стоит учесть, что при расчётах учитывались загородные дома и коттеджи, которые являются пригодными для проживания круглый год (с наличием электричества, водоснабжения и газоснабжения), имеющие стандартную площадь (от 65 до 1000 м²) и стоимость от 500 тысяч до 200 млн. руб., построенные на земле под ИЖС.

Общие прогнозы на 2023

Эксперты «Астерра Девелопмент» дали свои прогнозы на 2023 год касательно ситуации на рынке загородной недвижимости.

1. Увеличение количества локальных проектов

По словам специалистов, в наступившем году они ожидают увеличение числа точечных проектов в формате «под ключ», так как основную прибыль компании получают именно на последних стадиях чистовой отделки и меблировки жилья.

Девелоперы коттеджных посёлков на такую маржинальность особо не рассчитывают – им намного сложнее организовать «потоковую» отделку возводимых объектов, хотя данное решение и является более выгодным, нежели контроль данных процессов самими заказчиками. Вероятней всего, в нынешнем году те строительные фирмы, которые имеют на это возможности, будут браться и за точечные проекты.

Существует и другая ситуацию: коттеджные поселковые девелоперы могут привлекать к реализации своих проектов локальных застройщиков, а сами могут стать некими fee-девелоперами (внешними участниками, которые занимаются реализацией проектов, не являясь их собственниками, а делая это по заказам инвесторов за определённое вознаграждение). В таком случае они возьмут на себя моменты внешней и внутренней инфраструктуры (благоустройства участков, подведения дорог и инженерных сетей), а отдельные фирмы будут заниматься непосредственно возведением домов.

2. Увеличение количества самостоятельных строек

В 2023 граждане нашей страны всё чаще будут самостоятельно заниматься строительством загородных домов. Этому поспособствует ряд причин:

• уменьшение числа готовых объектов, представленных на рынке;
• снижение девелоперской активности по проектам застройки коттеджных посёлков;
• возможность воплощения мечты об идеальном доме на загородном участке, купленном ранее с целью инвестиции;
• повышение популярности мнения, что самостоятельное строительство дома обходится дешевле, нежели покупка готового жилья.

По вышеуказанным причинам в 2022 был зафиксирован рост спроса на землю, а не на готовое загородное жильё. А если учитывать, что сейчас активно появляются новые льготные программы кредитования, направленные непосредственно на ИЖС, ценник на земельные участки может повышаться больше, нежели стоимость домов.

3. Удешевление самостоятельного строительства домов

Многие эксперты сходятся во мнении, что в первом полугодии 2023 стоимость ИЖС (дома, предназначенные для проживания круглый год) будет снижена на 5-10%. Это во многом обуславливается изменениями, происходящими на ресурсных рынках, и динамикой спроса. Однако на второе полугодие делать какие-либо прогнозы в этом вопросе крайне сложно и преждевременно, ведь геополитические изменения могут перевернуть всё с ног на голову.

4. Относительная стабильность стоимости готового жилья

Аналитики и эксперты рынка недвижимости утверждают, что в 2023 году можно не опасаться серьёзных потрясений в отношении загородного рынка. Цены не будут сильно падать, но и о повышении пока говорить не приходится. С одной стороны, современный загородный рынок не может похвастаться таким большим количеством ликвидных объектов, которые соответствовали бы спросу, а строительство осуществляется не настолько быстрыми темпами. С другой стороны, повышение интереса со стороны банков к программам ипотечного кредитования под ИЖС приводит к увеличению спроса на землю с подрядом и загородную недвижимость в целом.

Помимо этого, в течение последних двух лет увеличивается количество людей, которые желают переехать в город. Из-за этого цены, вероятней всего, будут стабильными. Поскольку быстрое разрешение ситуации в макросреде маловероятно, девелоперы вряд ли будут массово выводить новые проекты. Конечно, какие-то проекты продолжат появляться, но их количество будет минимальным.