Иван Матюшин: «Люди стремятся вкладывать деньги в полностью готовые объекты»

Загородный рынок гораздо разнообразнее, чем городской. Здесь продаются участки, с домами и без, таунхаусы, коттеджи в поселках. Но и стандарты на этом рынке, и спрос изменились за последние несколько лет кардинально. Именно об этом мы поговорили с директором департамента продаж «Астерра Девелопмент» Иваном Матюшиным.

Иван, что сейчас чаще спрашивают покупатели: землю без подряда, с подрядом, с готовыми домами?

В последние годы наметились изменения в потребительских предпочтениях: покупатели все чаще приобретают землю с готовыми домами, отказываясь от участков с подрядом и без. Люди стремятся вкладывать деньги в полностью готовые объекты, которые не требуют ремонта и строительства. Немаловажным аргументом в пользу готового коттеджа также является развитие программы ипотечного кредитования, которая адаптирована непосредственно под эти дома. Сегодня под готовые строения банк дает заем гораздо охотнее, чем под не существующий пока дом на земельном участке. Конечно, земельный участок может расцениваться как обеспечительная мера для банка. Но покупатель привлечет больше заемных средств, если у него есть земля и дом — готовый лот! Участки без подряда, как правило, покупают для отложенного строительства, в перспективе, или же рассматривают как объект инвестиций, то есть не планируют сразу въезжать. Покупателям, которые покупают дом для постоянного проживания, безусловно интереснее готовые коттеджи. Показательно, что спрос на готовые дома в «Астерра Девелопмент» за последний год увеличился на 25−30%.

Считаете ли вы, что предложение по участкам без подряда уже покрыло спрос или у этого сегмента еще есть потенциал?

Безусловно, потенциал у данного сегмента есть, но только при условии наличия коммуникаций и инфраструктурных объектов. Покупателей интересует в первую очередь наличие дорог, ограждения, электричества и газа. Очень важно, чтобы земля соответствовала всем нормативам, будь то сельхозземля под дачное строительство или земля под индивидуальное жилищное строительство.

Как распределяется спрос географически? На каких направлениях и расстояниях от Москвы востребованы больше участки без подряда, на каких – дома и т. д.?

На мой взгляд, большей популярностью пользуются участки без подряда на расстоянии 30 км от Москвы и дальше. Соответственно, чем ближе к столице, тем выше спрос на участки с готовыми домами. Важно понимать, что, приобретая участок с домом как будущую дачу, покупатель всегда будет стремиться отъехать от Москвы подальше.

Выбирая же постоянное место проживания, главное внимание он уделит домам в непосредственной близости от столицы.

Ведь пока еще многие города Подмосковья в плане рабочих мест развиты весьма слабо, центром притяжения спецалистов и предпринимателей остается Москва. Конечно, есть дома для постоянного проживания в удаленных районах, например, под Наро-Фоминском много хороших предложений, но эти дома уже для другой целевой аудитории: людей, работающих в Наро-Фоминске. В любом случае там спрос более ограниченный, чем на ближние поселки.

Появляются ли у потребителя новые требования?

Сегодня потребитель при покупке дома главным образом обращает внимание на транспортную доступность, обеспеченную за счет инвестора и девелопера, а также государства. «Будут ли проведены дороги, что будет расположено рядом, как можно будет доехать до участка?», – эти вопросы покупатель задает в первую очередь, осознавая непростую ситуацию с транспортом в Московской области и Москве. Стоит отметить, что еще десять лет назад покупателей гораздо меньше волновали эти вещи. Достаточно вспомнить ажиотаж вокруг коттеджного строительства, когда владение данным видом жилья воспринималось как пропуск в лучшую жизнь, а на детали люди практически не обращали внимание. Экономика же эксплуатации такого дома, площадь которого достигала порой 1000 кв. м, а также вопросы, как, собственно, до этого дома доехать – поднимались, когда исправлять ошибки было уже поздно.

Второй очень важный фактор выбора – социальная инфраструктура. Коттеджный поселок – это микромир, поэтому очень важно, чтобы все соседи подходили друг другу по социальному статусу и представлениям о правилах совместного проживания. Кроме того, родители надеются, что у них будет возможность отдать ребенка в кружки и секции в самом поселке, чтобы не нужно было дополнительно вывозить его далеко за пределы, тратя на это время, силы и, конечно, деньги.

Есть ли на нынешнем первичном рынке проекты – конкуренты дешевым «дачам на 6 сотках»?

Я не вижу конкурентов на рынке «6 соток». Человек, покупая такой участок, предполагает построить на нем маленький сборный домик. Что может быть дешевле этого? Единственной ценовой альтернативой может стать таунхаус или дуплекс. В ближнем Подмосковье стоимость самого простого такого предложения составит 3,5−4 млн рублей и выше. Таунхаусы и дуплексы в дальнем Подмосковье могут стоить и два миллиона рублей, но если человек ищет дачный вариант в удалении от Москвы, вряд ли он будет покупать таунхаус, который является более городским форматом.

Каковы, на ваш взгляд, главные «болезни» поселков в эконом-сегменте?

Строя поселок эконом-сегмента, застройщик вынужден максимально оптимизировать затраты, экономия на всем. Поэтому главные проблемы связаны с развитием инфраструктуры. Здесь встречаются грунтовые, неасфальтированные дороги, нарушение сроков подведения электричества и газа, а также всевозможные проблемы с документацией.

Бывает, что покупатель верит обещаниям застройщика провести коммуникации и начинает строить дом на свой страх и риск, а потом сталкивается с неразрешимыми проблемами.

Поэтому я всегда советую перед совершением покупки обращать внимание на категорию земельного участка, вид разрешенного использования, наличие кадастрового плана земельного участка, утвержденные границы и технические условия, срок их исполнения, производственные мощности.

Почему вы переключились на малоэтажное строительство? Это, с вашей точки зрения, более перспективный сегмент сегодня, нежели коттеджное строительство?

Политика Московской области сейчас такова: в фаворе малоэтажное строительство. Безусловно, основную прибыль девелоперам продолжает приносить многоэтажное жилье, но людям в настоящее время нужны комфортные условия проживания, что возможно лишь в приватном пространстве малоэтажных домов. При этом если сравнивать многоквартирные малоэтажные дома с коттеджными поселками, то более высокая плотность застройки позволяет застройщику получить большую прибыль. Однако всегда надо помнить, что разные участки предназначены для разных целей. В одном месте конкурентная среда предполагает строительство коттеджного поселка, в другом логичнее создать малоэтажный комплекс.

Каковы перспективы разных типов загородной недвижимости, с вашей точки зрения? Что нужно покупать в преддверии кризиса и чего не нужно?

Совет покупателям в преддверии кризиса – вкладывать деньги в недвижимость. Делать это нужно разумно, приобретая то, что будет всегда востребовано на рынке. Наиболее ликвидны и привлекательны для инвестиций недорогие квартиры. Если же человек хочет купить именно загородный дом, стоит присмотреться к коттеджам небольшой площади от 170 до 230 кв. м, на участке не менее 6−8 соток, со всеми коммуникациями, в поселке со всей инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Также можно приобретать таунхаусы и дуплексы, если они располагаются в хорошем месте недалеко от Москвы.

Каков ваш прогноз по развитию рынка загородной недвижимости?

До конца года вряд ли стоит ожидать увеличения спроса, возможна даже стагнация из-за снижения покупательской способности населения.

Инфляция «съедает» доходы населения, у людей остается меньше денег на крупные покупки.

К тому же не исключено негативное влияние экономических санкций.

Тем не менее, глобальный спад спроса маловероятен. Его поддерживает отношение людей к недвижимости как к надежному материальному активу, в котором можно уберечь накопления. Конечно, это в первую очередь касается квартир, однако и ликвидные форматы загородной недвижимости останутся на плаву. Тем не менее, в ближайшие несколько лет на фоне большого объема предложения при ограниченном спросе возможен спад продаж на загородном рынке.