Точка зрения: Это лучше, чем картонная коробка

Наши менеджеры продаж часто говорят нам: «Давайте строить трэш-дома». Потому что это быстро и дешево и это покупают. Что может быть желаннее для продажника, чем товар, продающий себя сам?

Трэш-дома — это такое неофициальное определение, которые мы используем для обозначения вполне конкретного продукта. Основные характеристики:

1) высокая теплопроводность, соответственно, низкое теплосбережение. Наиболее дешевые материалы, такие как газосиликат, газобетон и пенобетон, пористые, они существенно меняют свою теплопроводность во влажном состоянии. Как правило, производители заявляют показатели теплопроводности в сухом состоянии, но на практике они оказываются хуже. В холодное и влажное время года такой дом будет потреблять больше энергии, чем дом из качественных материалов;

2) пенобетон, газосиликат и газобетон — материалы мягкие. Например, прочность пенобетона в продаже в основном составляет 15-30 кгс/кв. см, а газосиликата — 20-35 кгс/кв. см. И в том и в другом случае она будет в несколько раз меньше, чем у кирпича или теплой керамики (от 100 кгс/кв. см). Поэтому здания из пенобетона, газобетона и газосиликата строят не выше трех этажей. Интересный нюанс: чем лучше показатели теплопроводности, тем меньше прочность материала. То есть, когда производитель подтягивает один показатель, проседает другой. Например, пенобетон с хорошим показателем теплопроводности в 0,14 Вт/м оказывается в 2 раза менее прочным, чем аналогичный материал с худшей теплопроводностью в 0,38 Вт/м;

3) низкая морозостойкость. Коэффициент морозостойкости показывает, какое количество циклов может выдержать материал без деформации, разрушения и снижения прочности (цикл — это период с момента насыщения материала влагой в холодное время года, при минусовой температуре, ее заморозки и последующей разморозки). Так, пенобетон, газобетон и газосиликат в среднем выдерживают 25 циклов, тогда как теплая керамика — в 2 раза больше. Это один из важнейших факторов, влияющих на долговечность. Дома из упомянутых нами материалов вряд ли прослужат более 20 лет. Для сравнения: дома из керамзитобетонных блоков рассчитаны на 100 лет.

Трэш-дом — самый популярный продукт с 2000-х гг. на загородном рынке, это примерно 70-80% от общего предложения готового загородного жилья. Ценник в зависимости от месторасположения варьируется от 2 млн до 4 млн руб. за участок, дом и коммуникации. Соответственно, стоимость непосредственно дома площадью 150 кв. м — 1-3 млн руб.

Вы спросите: почему нельзя делать качественный продукт за эту цену? Просто потому, что таковы сложившиеся рыночные условия. Дом за подобную цену может быть качественным, если вы построите его своими силами и только в том случае, если вы хорошо разбираетесь в этом вопросе. Когда дом строит компания, она включает в итоговую стоимость свою норму прибыли, подрядные услуги, поэтому за такую цену качественных материалов и технологий не может быть по определению (по крайней мере в Московском регионе).

По трэш-технологиям строят и квартиры, и таунхаусы, и малоэтажные дома, так как их цена может быть до 4 раз ниже, чем стоимость аналогичного по размеру и площадке качественного строения. Чтобы не быть голословным, приведу примеры. В поселке таунхаусов «Кембридж» в 25 км от МКАД по Новой Риге применяют теплую керамику Porotherm фирмы Wienerberger толщиной 440 мм и 120-мм гиперпрессованный облицовочный кирпич. Этот «пирог» проходит по СНиПам, стена получается качественная и прочная. Такой таунхаус площадью 80 кв. м в «Кембридже» стоит 4,5-4,9 млн руб. В поселке в 20 км по Горьковскому шоссе при строительстве аналогичных домов применяют пеноблок 400 мм, а снаружи — штукатурку. Такой дом уже не удовлетворяет требованиям СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий» по расчетному сопротивлению теплопередачи ограждающих конструкций. Как только дом начнет впитывать влагу, его теплопроводность начнет расти и владельцу придется тратить дополнительные средства на отопление. Стоимость таунхауса площадью 80 кв. м составляет 4 млн руб., что на 15-20% меньше, чем в «Кембридже», а стоимость таунхауса в 40 кв. м — аж на 2,5 млн руб. меньше. Скорость продаж на этом объекте составляла 13-15 единиц в месяц (в «Кембридже» — 8-9 сделок в месяц).

В поселке в 17 км по Носовихинскому шоссе дуплексы из газобетонных блоков в 300 и 100 мм утеплителя площадью 150 кв. м на участке в 6 соток продаются по 4 млн руб. Стоимость самого дома без земли можно оценить в 2 млн руб. — 25 000 руб. за 1 кв. м. Для сравнения: дуплексы площадью 140 кв. м в нашем поселке «Орловъ» (10 км по Каширке) с участком в 6 соток стоят чуть больше 8 млн — в 2 раза больше. В строительстве используются керамзитобетонные блоки и облицовочный кирпич.

Если наши продажники мечтают о трэш-домах, то наши инженеры отказываются их проектировать и строить: если они подпишутся под таким проектом, им потом за это и отвечать. Спросите: а что такого может произойти? Отвечаю: все, что угодно. Карниз может упасть на голову вместе с креплением, вы легко вкрутите шуруп и также легко выдернете его вручную обратно, стены могут треснуть или раскрошиться и проч.

Но настоящая бомба замедленного действия — это ухудшение теплоизоляции с насыщением влагой. Пока в России не повысят цены на газ, в таких домах еще можно жить. Но когда цены поднимутся до европейских, отопление дома будет существенно бить по кошельку, люди начнут активно продавать трэш-дома. По моим прогнозам, подобные перемены настигнут рынок уже через 3-5 лет. Есть поселки, где люди начинают перестраивать дома чуть ли не сразу после покупки.

Конечно, можно сказать, что у многих нет денег хоть на какое-то жилье, еще меньше покупателей могут себе позволить платить за качество. Людям надо где-то жить, а трэш-дома — это все равно лучше, чем картонная коробка. Однако я считаю, что ситуацию нужно менять. Необходима инициатива законодательной власти, направленная на ужесточение строительных норм в сфере малоэтажного строительства и, возможно, на полный или частичный запрет отдельных материалов и технологий. Ведь сейчас здания до трех этажей не проходят экспертизу и люди могут строить что угодно на свой страх и риск.