Планировка квартир: девелоперы соревнуются в оригинальности

Круговые квартиры, собственные террасы и «сити-хаусы»

Всего несколько лет назад появление квартир-студий было новостью на рынке жилья. Сейчас ими уже никого не удивить, а девелоперы даже в бюджетном сегменте пытаются порадовать покупателей необычными предложениями: от выхода на эксплуатируемую кровлю до круговых квартир. Главное в этом вопросе – не «перемудрить», отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

От самостроя к массовому рынку
Строительство типового панельного жилья, которое было практически единственным вариантом с 1960-х годов, приучило россиян к стандартным планировкам. Но в 1990-е годы с падением железного занавеса люди начали присматриваться к западным стандартам и пытались самостоятельно воссоздать отдельные решения.

Первые квартиры необычных форматов на рынке российской недвижимости, по оценкам, появились еще в начале 1990-х. «Тогда сформировался первый тип неформатных объектов – квартиры с наличием гардеробных и объединенными кухнями-гостиными, полученными в результате перепланировок», – рассказала управляющий партнер и генеральный директор Urban Realty Светлана Кондачкова в ходе круглого стола «Необычные форматы недвижимости как инвестиции в будущее» в рамках Строительной недели Московской области. Некоторые собственники шли дальше – например, присоединяли чердаки для создания мансард и даже обустраивали зимние сады на «козырьках» подъездов.

В начале 2000-х нестандартные решения стали применяться организованно – правда, исключительно в новых элитных проектах. «Наконец фактически после кризиса 2008 года тренд глобальной индивидуализации вошел и в сегменты недвижимости эконом- и комфорткласса», – отмечает эксперт. Тогда на фоне снизившегося платежеспособного спроса выросла конкуренция между застройщиками, и с помощью таких «фишек» они пытались выделиться на фоне других.

Необычный эконом
В Москве нестандартные форматы остаются признаком бизнес-класса и элитной недвижимости. Но в Подмосковье, где уровень конкуренции намного выше, многие из них плотно проникли в сегмент доступного жилья. По данным Urban Group, доля квартир необычных форматов на рынке первичного жилья Подмосковья составляет менее 5% от всего объема предложения во всех сегментах. Более активный рост отмечается в сегментах эконом и комфорт – за год предложение таких квартир выросло на 47%, тогда как в высоком ценовом сегменте количество квартир необычных форматов, наоборот, сократилось в 2,5 раза.

В сегменте доступного жилья уже закрепились еще недавно бывшие новинкой квартиры-студии, все чаще появляются предложения двухуровневых квартир. «Также в эконом и комфорт постепенно проникают панорамное остекление и высокие потолки – прежде всего потому, что остальные форматы предусматривают большую площадь и, соответственно, существенное удорожание квартиры, – отмечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга Tekta Group. – Панорамные окна и высокие потолки незначительно влияют на стоимость квартиры, но весьма сильно меняют впечатление от нее: любой интерьер выглядит более «дорогим», квартира насыщается естественным светом и кажется более современной».

Среди совсем необычных форматов заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов назвал круглые видовые квартиры, трехуровневое жилье. «В ЖК «Солнечная система» сейчас представлен новый формат – «хобби-квартиры», которые помимо жилой площади обладают дополнительным нежилым многофункциональным пространством, которое предназначено для создания музыкальной студии, библиотеки, кинозала или мастерской», – поясняет эксперт.

Почти стандарт
Ранее редкие квартиры-студии сейчас уже стали распространенным явлением. «Изначально они появились в высококлассных проектах, а в 2000-х перекочевали и в массовое жилье, – рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Но если в дорогом сегменте подобная недвижимость была скорее оригинальным архитектурно-дизайнерским решением, призванным разнообразить выбор и привлечь внимание покупателей, то в экономклассе открытая планировка квартир стала необходимым шагом, обеспечивающим более рациональное и комфортное обустройство небольшого жизненного пространства». По словам заместителя руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Антона Конобеевского, благодаря невысокой цене такие квартиры очень популярны у молодых семей, клиентов из регионов, включая начинающих предпринимателей.

Однако даже в этом формате до сих пор встречаются необычные решения. Например, сотрудница компании S7 Лилия Якубова приобрела в одном из проектов ГК «Астерра» небольшую студию в 28 кв. м, зато сразу с тремя окнами. Такое количество окон возможно благодаря «угловому» расположению квартиры, что раньше считалось недостатком, но сейчас девелоперы стараются повысить ликвидность такого жилья, в том числе увеличивая инсоляцию. «Сама студийная планировка меня полностью устраивает – я живу одна, поэтому даже удобнее, что квартира компактная и все под рукой. Если вдруг совмещенная кухня окажется неудобной, я просто установлю перегородку из матового стекла», – делится планами покупательница.

Относительно новым на рынке форматом являются «евродвушки» – квартиры, где одна комната площадью не более 14 кв. м отведена под спальню, а остальное пространство занимает кухня с гостиной. «Часто в таких квартирах делают кухни-ниши, располагающиеся в небольшом углублении площадью 5-6 кв. м без окон», – говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. В качестве примера проектов, где есть такие квартиры, можно привести комплекс апартаментов «Водный» (г. Москва) и ЖК «Лидер парк» (г. Мытищи). Появляются даже «евротрешки» – например, в ЖК «Garden Park Эдальго» от концерна «КРОСТ» предлагаются трехкомнатные квартиры площадью от 50 кв. м с двумя небольшими спальными комнатами по 10-11 кв. м и гостиной зоной с кухней.

Окна в пол
Квартиры с панорамным остеклением в отличие от студий все еще можно назвать необычным решением для бюджетного сегмента. Но и их уже немало: по данным ФСК «Лидер», такой тип занимает первое место по объему предложения в Москве и области среди нестандартных форматов. Его особенностью является застекление всех или части окон от пола до потолка. Также возможен вариант, когда от пола окно отделяет кладка высотой в 30-40 сантиметров.

Подобные квартиры встречаются, например, в подмосковных проектах ЖК «Ньютон», «Акварели», «Да Винчи», «Архимед», UP-квартале «Новое Тушино», ЖК «Ромашково». Отдельно можно назвать ЖК «Опалиха О2» в Красногорском районе, где квартиры с панорамными окнами дополнены высокими потолками и выделены в отдельную категорию «эколофтов». В Москве в сегменте комфорткласса квартиры с панорамным остеклением предлагаются в жилом комплексе M-House – такими являются все квартиры на последних двух этажах.

Новый уровень
Двухэтажные квартиры, а также квартиры с высокими потолками, которые потенциально можно разделить на два уровня, по данным ФСК «Лидер», занимают вторую позицию по объему предложения в нестандартных форматах. «На мой взгляд, в экономе востребованными будут двухуровневые квартиры небольшой площади, позволяющие максимально оптимизировать пространство, – считает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина». – Сейчас в Подмосковье уже есть такие предложения, это однокомнатные квартиры с антресолями, где предполагается организация спального места».

Задействовать крышу
Террасы и эксплуатируемые кровли в основном предлагаются в дорогих сегментах. Хотя единичные примеры встречаются и в эконом и комфортклассах. Например, в одном из корпусов ЖК «Николин Парк» квартиры последнего этажа имеют выход на крышу, которую можно обустроить как зону отдыха.

А в проекте «Гольяново Парк» эксплуатируемая кровля одновременно является террасой: на втором этаже двухуровневые и одноуровневые квартиры построены в виде перевернутой буквы «П», а между ними и сбоку находится кровля, на которую можно выйти со второго уровня квартир. Руководитель отдела в крупной компании Елена Анисимова (имя изменено) с мужем приобрели сразу три квартиры в проекте – две двухуровневые и одну линейную. В результате за 13 млн рублей пара получила квартиру площадью 220 кв. м с двумя террасами, на одной из которых покупатели планируют обустроить зимний сад, а другую переделать в гардеробную. «Мы искали просторное жилье с интересной планировкой, обязательно в малоэтажном жилом комплексе рядом с Москвой – не далее километра от МКАД – и с видом на парк, – рассказывает покупательница. – Я сама работаю в сфере недвижимости, но даже с учетом моей осведомленности в предложениях на рынке новостроек найти квартиру, соответствующую всем озвученным характеристикам и вписывающуюся в бюджет, оказалось очень непростой задачей. Под описанные характеристики подошел по сути единственный проект, но даже в нем пришлось объединять квартиры».

Дом в доме
Жилье на первых этажах пользуется невысоким спросом среди покупателей (подробнее об этом читайте в статье «Первые этажи жилых домов: бизнес или жизнь»). Чтобы повысить ликвидность таких квартир, некоторые девелоперы создают в них квартиры с отдельным входом.

В Москве такие предложения встречаются лишь в дорогих сегментах. Правда, некоторые из них являются апартаментами, что делает цену относительно доступной. Например, в ЖК «Флотилия» от ГК «ГРАС» (стоимость кв. м, по данным RealSearch.Ru, составляет 115 000 - 145 000 руб.) предлагаются так называемые «сити-хаусы» – двухуровневые квартиры с собственным входом. В Подмосковье похожий формат предлагается в ЖК «Ньютон».

В ЖК «Солнечная система» предлагаются одноуровневые квартиры с собственным входом. Помимо отдельного входа покупатели получают в безраздельное пользование дополнительный холл площадью свыше 5 кв. м, за который они не платят.

Не только квартиры
Тем, кому по какой-то причине не подходят квартиры нестандартных форматов, в некоторых проектах доступны необычные опции, к которым в первую очередь относятся кладовки. Например, такие помещения предлагаются в жилых комплексах «Валь д’Эмероль», «Солнечная система», «Новое Бутово», «Новое Бисерово», «Рациональ».

«Выгода для покупателя очевидна – во-первых, приобретая кладовку, он может спокойно хранить сезонные или крупногабаритные вещи в собственном специальном помещении, а не на балконе, не в гараже и не в арендованном под эти нужды складе, как часто делают горожане, – считает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент». – Во-вторых, помимо экономии полезной площади квартиры, хозяин кладовки экономит и средства: например, в ЖК «Рациональ» квадратный метр кладовой стоит вдвое дешевле, чем жилой площади в квартире». А, например, в ЖК «Валь д’Эмероль» кладовки и вовсе предоставляются в безвозмездное пользование.

ТВ-редактор Светлана с подругой купили квартиры в одном подъезде и, пользуясь таким удачным стечением обстоятельств, приобрели в нем же одну кладовку на двоих. «Жилье у нас по 46 «квадратов», так что для организации «склада» на такой жилплощади места по определению нет, – рассказывает она. – У нас это будет первый опыт, когда подсобное помещение вынесено за пределы квартиры. Еще не знаю, что именно буду там хранить, но кладовку ведь полезно иметь даже на всякий случай – когда появятся «лишние» вещи, не придется выгадывать сантиметры, ломать концепцию интерьера, портить балкон. Но я уверена, что помещение мы заполним сразу после новоселья. Здесь можно держать разные хозяйственные инструменты, остатки стройматериалов, надувной матрас или запасные одеяла и подушки для гостей, даже сезонную одежду и обувь».

И молодым, и старым
Спрос на нестандартные квартиры не слишком высок, констатируют эксперты. По данным Urban Group, в основном необычные квартиры выбирают покупатели в возрасте от 25 до 35 лет (45%), большинство покупателей (около 65%) – жители Москвы. «Традиционно более открыты для экспериментов женщины, поэтому среди покупателей квартир редких форматов 51,9% составляют представительницы прекрасного пола», – отметил Леонард Блинов.

Правда, единого «портрета» покупателя нестандартного жилья нет. «Пожилые люди вряд ли выберут квартиру с несколькими уровнями – им это неудобно. В то же время им вполне может понравиться жилье с отдельным входом с улицы или с панорамным остеклением. Мансарды популярны среди молодежи, людей творческих профессий. Квартиры с возможностью объединения востребованы большими семьями с детьми. Получается, что на каждую целевую группу найдется свой «нестандарт», – подчеркивает Дмитрий Гусев (ГК «Глубина»).

Не ошибиться
В целом потребители экономсегмента не готовы сильно переплачивать за так называемые «бонусы» – будь то остекление, террасы, выход на крышу или что-то еще, считает Дмитрий Гусев. Хотя в случае удачных решений покупатели готовы заплатить немного больше.

По словам Леонарда Блинова, первый раз о нестандартных форматах в Urban Group задумались как об эксперименте, и в 2011 году решили 10% квартир в «Городе набережных» сделать двухуровневыми. Цена квадратного метра в них не превышала цену в обычных линейных квартирах. Но эксперимент удался, и теперь необычные квартиры продаются с премией. «Стоимость квадратного метра квартир нестандартных форматов, как правило, несколько выше – до 10%. Стоимость квадратного метра совсем редких форматов в силу уникальности предложения может быть еще выше: на 15–20%», - говорит эксперт.

Правда, есть и риск создать продукт, который не будет пользоваться спросом у покупателей с ограниченным бюджетом. В этом случае, по мнению Леонарда Блинова, придется продавать их на 3-5% дешевле. «Одна из самых распространенных ошибок – слишком большая площадь, – говорит Светлана Кондачкова. – Например, студии площадью 60 кв. м сейчас не пользуются спросом».

Слишком маленькая площадь – тоже ошибка, особенно в случае с двухуровневыми квартирами. «Мы для себя определили, что при площади меньше 50 кв. м нарушается эргономика двухуровневой квартиры. Ее очень тяжело комфортно спланировать и обставить», – отмечает Леонард Блинов.

По мнению PR-директора ФСК «Лидер» Марины Концевой, квартиры нестандартного формата пользуются у покупателей повышенным спросом лишь в тех жилых комплексах, где они представлены ограниченным тиражом. Иначе они рискуют превысить спрос и к тому же теряют статус редких.

По мнению специалистов www.irn.ru, покупателей, целенаправленно ищущих необычную квартиру, не так много. Но необычные решения все равно являются конкурентными преимуществами: многие из тех, кто даже в итоге купит обычную линейную квартиру, могут изначально обратить внимание на проект именно из-за нестандартного подхода.

Источник: IRN.RU

15 Августа 2014

Новости по теме

23.10.2014 ·  Пресса о нас · 

Старые налоги по новым правилам

С нового года в России будет действовать новая система взимания налога на недвижимость: ставки будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта, что приведет к росту налога в несколько раз. В связи с этим эксперты советуют собственникам жилья следить за изменениями в кадастре и приготовиться к возможному оспариванию оценки.

Читать далее

Новое строительство почти всегда наталкивается на сопротивление со стороны людей, живущих по соседству. Хотя инициативным группам не слишком часто удается добиться запрета строительства, такие ситуации могут создать нехорошую славу и очень неприятны для девелоперов. Поэтому зачастую они готовы идти на существенные уступки. Так что соседи московских и подмосковных строек кое на что могут рассчитывать, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Читать далее

Самые популярные предложения:

Звоните прямо сейчас!

Вам ответят ежедневно с 9:00 до 21:00

+7 (495) 642-60-60

Нет возможности позвонить сейчас?

Мы перезвоним в удобное вам время.

Заказать обратный звонок

Вам нужна консультация?

Приезжайте к нам на объект.

Записаться на просмотр